Uma das mudanças mais importantes da reforma é a inclusão de operações imobiliárias no campo do IVA Dual, especialmente arrematações em leilões e vendas diretas. Até então, essas operações eram isentas de tributos indiretos, limitando-se ao ITBI (municipal) e aos tributos sobre o ganho de capital quando aplicável. Com a CBS e o IBS, o cenário muda completamente.
A partir de 2026, arrematações passam a contar com a incidência do novo IVA, elevando o custo total da aquisição. Investidores precisarão recalcular suas margens, considerando:
- Tributação sobre a operação (CBS/IBS).
- Comissão do leiloeiro.
- Custos de regularização documental.
- Despesas com reforma, desocupação e adequação do imóvel.
- Futuro impacto tributário na revenda.
Esse novo cálculo muda de forma significativa a dinâmica dos investimentos imobiliários, principalmente para quem opera em volume ou depende de margens estreitas. Para a pessoa física, o aumento de custos combinado com a carga tributária maior torna esse tipo de operação menos atrativa. Já a holding patrimonial, por contar com contabilidade estruturada, registro organizado e possibilidade de apropriar custos, tende a absorver esses impactos de forma mais eficiente.
Um efeito semelhante ocorre nas locações. Com o novo enquadramento do locador profissional, o aluguel deixa de ser um rendimento acessório e passa a ser tratado como atividade econômica, com incidência plena de tributos. Além disso, o cruzamento de informações entre plataformas digitais, CIB, cartórios e declarações fiscais elimina qualquer possibilidade de informalidade. Nesse contexto, operar como pessoa física pode se tornar mais oneroso e arriscado.
Uma das mudanças mais importantes da reforma é a inclusão de operações imobiliárias no campo do IVA Dual, especialmente arrematações em leilões e vendas diretas. Até então, essas operações eram isentas de tributos indiretos, limitando-se ao ITBI (municipal) e aos tributos sobre o ganho de capital quando aplicável. Com a CBS e o IBS, o cenário muda completamente.
A partir de 2026, arrematações passam a contar com a incidência do novo IVA, elevando o custo total da aquisição. Investidores precisarão recalcular suas margens, considerando:
- Tributação sobre a operação (CBS/IBS).
- Comissão do leiloeiro.
- Custos de regularização documental.
- Despesas com reforma, desocupação e adequação do imóvel.
- Futuro impacto tributário na revenda.
Esse novo cálculo muda de forma significativa a dinâmica dos investimentos imobiliários, principalmente para quem opera em volume ou depende de margens estreitas. Para a pessoa física, o aumento de custos combinado com a carga tributária maior torna esse tipo de operação menos atrativa. Já a holding patrimonial, por contar com contabilidade estruturada, registro organizado e possibilidade de apropriar custos, tende a absorver esses impactos de forma mais eficiente.
Um efeito semelhante ocorre nas locações. Com o novo enquadramento do locador profissional, o aluguel deixa de ser um rendimento acessório e passa a ser tratado como atividade econômica, com incidência plena de tributos. Além disso, o cruzamento de informações entre plataformas digitais, CIB, cartórios e declarações fiscais elimina qualquer possibilidade de informalidade. Nesse contexto, operar como pessoa física pode se tornar mais oneroso e arriscado.